Dein Garagendach ist meine Terrasse

Das Amtsgericht München hatte über folgenden Fall zu entscheiden:
Der Mieter einer Einheit eines Mehrfamilienhauses mit Doppelgarage nutze das Dach dieser Doppelgarage seit 1977 als "Dachterrasse". Der Eigentümer des Hauses hatte dem Mieter diese Nutzungsart gestattet. Um die Nutzung zu vereinfachen, errichtete der Mieter einen Übergang vom Küchenfenster seiner Wohnung aus zum Garagendach und um das Dach herum ein Geländer als Absturzsicherung.
Nun waren jedoch des Eigentümers Kinder Eigentümer des Mehrfamilienhauses geworden und forderten den Kläger unter Widerruf der Nutzungsgenehmigung auf, das Dach zu räumen. 

Ansicht der Vermieter
Sie sahen sich im Recht, weil nach ihrer Ansicht das Dach nicht zur Mietsache gehöre und die Erlaubnis zur Nutzung des Daches ein freiwilliges Entgegenkommen des damaligen Vermieters gewesen sei. Zudem sei die Nutzung baurechtlich nicht genehmigt.

Ansicht des Mieters 
Der Mieter sah sich durch die erteilte Gestattung ausreichend abgesichert und weigerte sich, das Dach zu räumen.
Das Gericht wurde daraufhin aufgerufen durch die Eigentümer, die einen Anspruch auf Räumung gegen den Mieter geltend machten.

Das Gericht hat folgende Ansicht:
Der beklagte Mieter habe ein Recht zum Besitz des Garagendaches aufgrund der Gestattung durch den Vermieter vor 36 Jahren. Diese Gestattung sei von den Klägern nicht wirksam widerrufen worden. Dafür wäre ein triftiger Grund notwendig gewesen, der jedoch nicht vorgelegen habe.

Das Garagendach sei nicht zur Mietsache geworden. Keiner der ausdrücklich geschlossenen Verträge enthalte Regelungen über das Garagendach. Insbesondere beziehe sich der Garageneinstellvertrag, den der Mieter mit dem Vermieter damals geschlossen hat, nur auf das Recht des Mieters, die Garage zum Einstellen von PKWs oder als Lagerplatz zu nutzen. Auch der Umstand, dass die Nutzung als Dachterrasse über einen sehr langen Zeitraum gestattet worden war, führe nicht dazu, dass sie dadurch vom Mietgebrauch erfasst wäre.

Grundsätzlich -so das Gericht- ist eine Gestattung in der Regel frei widerruflich. Allerdings sind im Einzelfall die beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben besonders abzuwägen. Der Widerruf der Gestattung verstoße hier gegen Treu und Glauben, da sich die Kläger nicht auf einen triftigen Grund berufen könnten. „Nimmt ein Vermieter oder dessen Rechtsvorgänger über einen erheblichen Zeitraum die Nutzung einer bestimmten Fläche hin und bringt er wiederholt gegenüber dem Mieter sein Einverständnis mit der Nutzung zum Ausdruck, so verstößt ein Widerruf einer erteilten Gestattung ohne dass sich der Vermieter dabei auf einen triftigen Grund berufen könne, gegen Treu und Glauben, § 242 BGB“.
Ein triftiger Grund sei auch nicht die fehlende baurechtliche Genehmigung. Es sei bislang keinerlei öffentlich-rechtliche Beanstandung der Nutzung des Garagendachs erfolgt und auch kein konkreter Anhaltspunkt dafür gegeben, dass mit einer solchen Beanstandung alsbald zu rechnen sei.
Internetauftritt des Amtsgerichs München, Entscheidung vom vom 12.12.13, Aktenzeichen 432 C 25060/13