Gartenpflegekosten in den Nebenkosten: Zahlen Mieter auch ohne Nutzungsrecht? (BGH, VIII ZR 135/03)

Ein gepflegtes Wohnumfeld ist vielen Mietern wichtig. Doch was passiert, wenn der Vermieter die Kosten für die Gartenpflege auf alle Mieter umlegt, obwohl einigen davon die aktive Nutzung des Gartens untersagt ist?

Der Bundesgerichtshof (BGH), Deutschlands höchstes Zivilgericht, hat in seinem Urteil vom 26. Mai 2004 (Az. VIII ZR 135/03) für Klarheit gesorgt und eine wichtige mietrechtliche Frage entschieden.

Die Kernfrage: Umlage trotz Nutzungsverbot?

Die Kosten für die Gartenpflege gehören nach § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu den umlagefähigen Betriebskosten. Geregelt ist damit, dass diese Kosten umgelegt werden dürfen. Die Streitfrage war jedoch: Darf ein Mieter zur Zahlung verpflichtet werden, wenn er den Garten nicht betreten oder nicht nutzen darf?

Viele Mieter argumentierten, dass sie für eine Leistung (die Gartenpflege) nicht zahlen müssten, von der sie keinen direkten Vorteil haben.

Die Entscheidung des BGH: Der passive Vorteil zählt

Der BGH sah das anders und stellte klar: Die Pflicht zur Tragung der Gartenpflegekosten hängt nicht von der aktiven Nutzungsmöglichkeit des Mieters ab.

Die zentralen Argumente des Gerichts:

1. Steigerung des Wohnwerts: Eine gepflegte Gartenanlage dient der Verschönerung und trägt zur Aufwertung des Erscheinungsbildes des gesamten Anwesens bei. Sie verbessert damit die Wohn- und Lebensqualität der Mieter des Hauses als Gesamtanlage.

2. Passive Teilhabe: Alle Mieter profitieren von diesem ästhetischen Vorteil – der sogenannte passive Nutzungsvorteil – unabhängig davon, ob sie im Garten sitzen oder ihn nur vom Fenster aus sehen.

3. Vertragliche Grundlage: Voraussetzung für die Umlage ist und bleibt die wirksame Vereinbarung im Mietvertrag. Ist die Umlage der Betriebskosten und explizit der Gartenpflege vereinbart, muss der Mieter zahlen.

Kurz gesagt: Solange der Garten Teil der Gesamtanlage ist und nicht ausschließlich einer einzelnen Partei (z.B. nur dem Vermieter oder dem Erdgeschossmieter) zur Verfügung steht, muss jeder Mieter die Kosten für die Pflege mittragen.

Wichtige Ausnahmen, die Mieter kennen sollten

Das Urteil zieht eine entscheidende Grenze:

• Ausschluss bei Alleinnutzung: Die Umlagefähigkeit entfällt, wenn die gärtnerisch angelegte Fläche ausschließlich einer einzigen Partei (z.B. nur dem Vermieter selbst oder einem bestimmten Mieter) zur alleinigen privaten Nutzung überlassen ist. Die "ausgeschlossenen" Mieter müssen dann nicht für die Pflegekosten dieser Privatfläche aufkommen.

• Keine Instandhaltung: Die umlagefähigen Kosten betreffen nur die reine Pflege (z.B. Rasenmähen, Heckenschnitt). Kosten für Instandhaltung oder Instandsetzung (z.B. der Neubau einer Gartenmauer, die Reparatur eines defekten Zauns) sind nicht umlagefähig und müssen vom Vermieter getragen werden.

Fazit für Mieter und Vermieter

Das BGH-Urteil von 2004 ist bis heute maßgeblich.

• Für Vermieter: Stellen Sie sicher, dass die Umlage der Gartenpflegekosten im Mietvertrag klar vereinbart ist.

• Für Mieter: Prüfen Sie Ihre Betriebskostenabrechnung. Selbst wenn Sie den Garten nicht nutzen dürfen, sind die Pflegekosten umlagefähig – es sei denn, der Garten dient ausschließlich der Alleinnutzung durch den Vermieter oder einen Dritten. In diesem Fall lohnt sich ein Einspruch.