Klare Regeln vom BGH: Wann Mieter Betriebskostenvorauszahlungen zurückfordern können

 

Der Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen

Die fristgerechte Abrechnung der Betriebskosten ist eine zentrale Pflicht des Vermieters (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, stellt sich die Frage, wann der Mieter die geleisteten Vorauszahlungen zurückverlangen kann.

Die BGH-Klarstellung: Abgrenzung nach Mietende

Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigt seine gefestigte Rechtsprechung und grenzt den Rückzahlungsanspruch des Mieters scharf ab:

1. Abrechnungsfrist nach Mietende abgelaufen

• Ist das Mietverhältnis bereits beendet und hat der Vermieter die Abrechnungsfrist verstreichen lassen, kann der Mieter die Vorauszahlungen sofort zurückverlangen.

• Grund: Ohne diesen Anspruch könnte der Vermieter die Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs des Mieters durch das bloße Unterlassen der Abrechnung beliebig hinauszögern.

2. Abrechnungsfrist während des Mietverhältnisses abgelaufen

• Liegt die Abrechnungsfrist (in der Regel 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums) noch innerhalb des laufenden Mietverhältnisses, so entsteht kein direkter Rückzahlungsanspruch.

• Grund: In diesem Fall ist der Mieter bereits ausreichend geschützt, da er von seinem Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen Gebrauch machen kann (§ 273 Abs. 1 BGB).

• Wichtig: Es ist unerheblich, ob der Mieter das Zurückbehaltungsrecht tatsächlich ausgeübt hat. Allein die Möglichkeit der Ausübung schließt das Bedürfnis für einen Rückzahlungsanspruch aus.

Praktische Folge für Mieter

Mieter können Vorauszahlungen nur für Abrechnungsperioden zurückverlangen, deren Abrechnungsfrist erst nach dem Ende des Mietverhältnisses verstrichen ist. Für ältere, während des Mietverhältnisses abgelaufene Perioden, müssen Mieter den Vermieter weiterhin auf Erteilung der Abrechnung verklagen.